顧客去街市購買每日所需時，總會覺得街市都是千篇一律。因為每個攤檔的經營方式很相似，而且在每個街市均找到相同款式的貨品，亦是位於繁忙的住宅區。然而，香港的街市其實有兩種不同的營運方式。
最初，部份街市由領展、或再之前由香港房屋委員會直接營運，其他街市則外判予「街市整體承租商」。街市整體承租商先承租整個街市，再把攤檔以不同價格轉租予小型或個體商戶來獲利。
領展前主席蘇兆明解釋領展如何改變出租街市的原有模式和制度。
他說：「房屋委員會一直以來都是將街市出租予一間承租商，再由承租商轉租給個別檔主，過程中並沒有投標競價。當與承租商的租約期滿，房屋委員會通常不會重新招標，而是出租給跟它有關係的營運商。」
不同的產品需配合不同的燈光。
領展為此制定了新的方案，決定以公開競投形式重新招標，不再直接出租予同一家營運商。原本的營運商再也不能坐享其成，他們不得不與其他營運商競爭，以贏取租約。
「街市租賃招標這個新計劃，提升了街市的營運模式。」
蘇兆明說：「實行新計劃後，我們看到這些營運商引進了不少創意。剛開始時我們還不夠經驗，所以沒有親自管理所有街市。我們更願意把部份外判予業界有經驗人士，並且通過建立競爭機制，鼓勵他們做得更好。」
部份承租商以前也是街市的小檔主。「他們告訴我們：『我們更清楚顧客需要，也知道如何做得更好。』另外有部份是批發商，他們表示：『我們了解食品的成本和定價策略，我們有信心把街市營運好。』於是造就了競爭環境。他們均希望自己的街市比其他的更出色。經過幾輪招標，更多人告訴我們：『我們想實行一些新的嘗試，這些都有研究報告作為支持。』由此引發了一輪前所未有的變革。」
「過去五年，我們完成了四十多個翻新工程」
此舉主要目的是加快翻新工程的步伐。出租的街市稱為「整體承租街市」 或「SLM」。
「以往我們每年只能進行兩至三個街市翻新工程，因為有太多前期工作要準備。因此，領展可能要花10年才能翻新20個街市。但是與街市整體承租商合作，僅在過去五年，我們已完成了四十多個翻新工程。」
領展資產管理（香港）主管范世牧參與了整個過程。
他回憶說：「當時我們已經完成了兩三個街市翻新工程，然後我們思考如何在下一年達到完成10個、再往後三年達到完成20個，過程中我們討論過很多方案。後來意識到單靠我們團隊並不足夠，除非將團隊的規模擴展二或三倍，否則我們根本不夠資源去達到目標。因此，我們決定與街市整體承租商有更多合作。」
