顾客去菜市场购买每日所需时，总会觉得菜市场都千篇一律。因为每个摊位都似乎用相同的经营方式，然后在每个菜市场都找到相同款式的货品，而它们都是位于繁忙的住宅区。然而，香港的菜市场其实有两种不同的运营模式。
最初，部分菜市场由领展，或再以前由香港房屋委员会直接运营，其他菜市场则外包给“街市整体承租商”。街市整体承租商先租入了菜市场，再把摊位分別以不同的价格转租给个体商人來获得利润。
领展前主席苏兆明解释领展如何改變出租菜市场的原有模式和制度。
他说：“房屋委员会一直以来都是把菜市场出租给一家运营商，承租商再转租给摊主，而且在沒有竞标下进行。当与承租商的租约到期时，房屋委员会通常不会重新招标，而是出租给跟它有关系的运营商。
不同的产品需配合不同的灯光。
领展为此制定了新的计划，决定以公开竞争的形式重新招标，不再直接继续出租给同一家运营商。原本的运营商再也不能坐享其成了，他们不得不与其他运营商竞争，以赢得租约。
“这个菜市场租赁招标的新计划，提升了菜市场运营模式”。
苏兆明说，“实行新计划之后，我们看到这些运营商引进了不少创意。刚开始时我们还不够经验，所以没有把所有菜市场直接由自己管理。我们更愿意把部分外包给内行的人，并且通过建立竞争机制，激励他们做得更好。”
部分运营商以前也是菜市场的摊主。“他们告诉我们：“我们更知道客户的需求，也知道如何做得更好。”另外有部分是批发商：“我们了解食品的成本和定價策略，我们有信心把菜市场运营好。” 于是我们就具备了竞争环境。这些运营商都希望自己的菜市场比其他的更出色。经过几轮招标，更多人告诉我们:“我们想实行一些新的尝试，这些都有研究報告作为支持的。”由此引发了一轮前所未有的变革。”
“过去五年，我们完成了40多个优化工程”
这安排的主要目的是加快优化工程的步伐。出租了的菜市场称为“整體承租街市” 或 “SLM”。
“以往我们每年只能进行两至三个菜市场优化工程，因为有太多前期工作要准备。因此，领展可能要花10年才能改造20个菜市场。但是与街市整体承租商合作，仅在过去五年，我们就已经完成了40多个优化工程。”
领展资产管理(香港)主管范世牧在整个过程也参与其中。
他回忆着：“当时我们已经完成了两三个菜市场优化工程，然后我们思考如何在下一年达到完成改造10个、再往后3年达到完成改造20个，过程中我们讨论过很多方案。后来我们意识到单靠我们团队是不够的，除非把团队的规模放大两或三倍，否则我们根本不够资源去达到目标。因此，我们决定与街市整体承租商有更多的合作。”
