“现在我们每天都看到老顾客不断光临”
江宝欣说：”加快优化步伐实际上对不同持份者，包括我们的顾客，都产生正面的影响。他们可以享受到更加舒适的购物环境和更多的货品选择。菜市场是我们的其中一个主要业务，亦是商场的一部分，它为整个购物圈带来客流。每天我们都看到老顾客不断光临，而且客流量也在不断增加。尽管菜市场并不是我们总收入的主要来源，但它带来巨大的边际效应。”
范世牧说，领展与运营商建华集团开始合作关系，是菜市场行业中的新运营模式。
“它对菜市场并不陌生，因为它本身已经在菜市场中经营摊位，但它是第一次以街市整体承租商角色來运营整个菜市场。我们带他们一同去欧洲的菜市场考察，因为你必须知己知彼，而建华集团确实从中学到了很多经验，并与我们一起实现了许多新想法。”
例如，过去所有香港菜市场的摊位都是以划一高度建造的，但在欧洲却完全不同。
“人们逐渐接受了这种新模式，同时我们也在不断改进”
范世牧说：“欧洲许多的菜市场都是在街头的，而且只运营一天。所以当我们到那里时，我们便考虑了一些摊位设计上的簡單改變，并尝试降低摊位的高度。当然，我们遇到来自摊主的一些阻力，因为他们以前从未这样做过。”他们拒绝了，并表示：“这样没用的，我们需要高墙” 之类的說话。但我们还是跟租务团队分享了想法，希望他们可以说服摊主，所以我们在其中一个菜市场试行。那就是爱民街市，它是在大元街市优化了数年后，接着被改造的菜市场。然后，建华集团在另一个菜市场也尝试优化，效果很好。于是滚雪球效应就这样开始了，从而加快了优化工程的步伐。那时我们刚改造了大元街市，不确定新的运营模式能否得到收益或者成效。后来人们逐渐接受了这种模式，同时我们也一直不断改进。”
从摊贩变成运营商
建华集团行政总裁凌伟业解释，他们是如何在领展租赁和改造菜市场过程中看到机遇。
他说：“在与领展合作之前，我们一直从事新鲜食品业务，当时我们只是其他运营商旗下菜市场中的摊贩。这些年来我们见证各种管理方式，对如何有效运营累积了很多想法，发现在传统菜市场尚有许多实践空间。但我们只是摊贩，无法把想法付诸实践。”
那时建华集团也有在领展的商场经营餐饮店，就此踫上了一个机遇。
“租务部负责人与我们交谈时，得知我们也有经营新鲜食品业务。我们分享了运营菜市场的理念，他们认为很值得参考。”
与建华集团的合作是从让他们管理领展其中一个小菜市场，很快便试行了一些新的运营意念。
凌伟业表示：”在改造老式菜市场时，首个工作是增加新鲜食品供应比例，于是乎引进更多相应的摊位，为顾客提供更多样化的购物选择。这与过去的运营模式形成鲜明的对比，以前每款货品通常只有一两个摊位出售，令顾客没有太多选择，渐渐地他们都不再来了。”
部分运营商可能只会被动地管理菜市场 - 例行清洁、按时营业、定期收租 - 但凌伟业表示这还远远不够。
“这不仅是管理，而是积极地经营菜市场”
“对我们来说，这不仅是管理菜市场，而是积极地经营菜市场，努力吸引客流，帮助摊贩扩大业务，设法为消费者提供更愉快的购物体验。因此，我们的团队不只是一个小型管理团队，还包括市场营销人员和前线销售人员等。我们介绍摊贩提高销量和展示产品的技巧。凭借经营新鲜食品业务的经验，我们能够指导商贩如何提升业绩。”
领展致力改造菜市场，希望协助摊贩提升业务。
苏兆明表示：”这是一个非常重要的因素，如果你是零售企业的业主，不可以只提供配有基本设备的店面，而是要帮助摊贩提升营业额。这是一件互利共赢的事情，也惠及广大消费者。您可能会说这是一种社会责任，但这同样是一种经济利益的考虑。”
作为规划负责人，领展还研究了不同的室内布局和人群管理措施，这是个别摊贩没办法做到的。优化了的菜市场更体现出是一个社區的中心。里面的通道变得更容易让顾客穿梭菜市场，发掘到以往被忽略了的摊位，有助改善销售。
行政总裁王国龙表示，有时候一个小小的改变，可以带来很大的改善。
“摊贩一直以一种固定的方式陈列和贩卖貨品。”
“例如，过去他们会把箱子打开后，便直接把一整箱水果放在柜台上叫卖。我们告诉摊贩，您的竞争对手展示貨品的效果比你的更吸引顾客，不如让我们帮助你采购一些精美的篮子，教你一些摆放水果的诀窍，比如尝试把橘子放在樱桃和苹果旁边，让水果颜色看起来更鲜艳。”
“这些改变都需要时间。在最初的一两年，部分租户花了差不多18个月才习惯我们推荐的营運模式。后来大家适应了，有了这些具成效的新式菜市场作例子，再去改造其他菜市场就变得容易。不必向摊主逐一描述我们的建议，也不必再展示西班牙、台湾或日本菜市场的图片。我们可以说：『不如你看看乐富街市摊贩的经营情况？或者我们带你去参观一下屯门的蝴蝶街市？』当他们去那里观摩之后说“这我也可以做到”时，事情就變得非常轻松了。”
